Augmentation des loyers, plafond légal et guerres des loyers

La crise du logement, la crise de la production, la crise financière et les guerres commerciales à l'échelle mondiale ont fait croître de manière exponentielle les hostilités entre locataires et propriétaires. 

En réalité, c'est le goulot d'étranglement économique qui est déterminant à la base du conflit entre les parties. Comme il est difficile et long de redresser l'économie, ce problème économico-politique est judiciarisé. Ainsi, on donne l'impression que le problème pourrait être résolu par un règlement de comptes devant les tribunaux entre des parties étiquetées, comme s'il s'agissait de la « cupidité des propriétaires » ou de « l'impitoyabilité des locataires ». 

L'enfermement des questions économico-politiques dans le cadre juridique rend les parties passives et retarde la véritable solution. D'un autre côté, la judiciarisation a un impact sur l'économie. Par exemple, les tribunaux sont confrontés à une charge de dossiers importante. Les créanciers ne parviennent pas à recouvrer leurs créances ; les débiteurs tentent de s'endetter et de reporter le problème. On tente de résoudre la question par des méthodes extra-juridiques, voire indécentes. 

Afin de mettre un frein aux guerres entre locataires et propriétaires, une disposition transitoire a été ajoutée à la Loi sur les obligations turque, publiée au Journal officiel n° 31863 du 11 juin 2022, limitant l'augmentation des loyers résidentiels à 25 %. Cette limitation signifiait à la fois l'application du taux de variation basé sur les moyennes sur 12 mois de l'IPC et l'interdiction d'augmenter les loyers sous la pression des propriétaires. Cette réglementation a pris fin le 1er juillet 2024. 

Si l'on examine l'objectif de cette réglementation, on comprend qu'il s'agissait de protéger les locataires contre la crise économique et de mettre en place une mesure d'urgence contre les augmentations de loyers abusives imposées par les propriétaires par crainte de se retrouver sans logement. Entre ces dates, dans de nombreuses relations locatives, les augmentations ont dépassé cette limite légale. La raison en est rarement interprétable comme une « clémence » du locataire. Cependant, dans la plupart des cas, on peut dire que l'effort des locataires, craignant le harcèlement et la pression du propriétaire, pour maintenir la relation « en toute tranquillité » a été déterminant. Par conséquent, il est clair que dans ces cas, le dépassement de la limite légale ne peut être expliqué par la liberté contractuelle ; en effet, si la liberté contractuelle avait été en jeu, un nouveau contrat de location aurait été établi. 

Certains soutiennent que le contrat de location n'a pas été renouvelé et qu'un loyer supérieur à la limite légale a été décidé par accord tacite entre les parties. À la suite de l'appel des décisions de justice dans les affaires où les locataires demandaient le remboursement des « trop-perçus » de la période où la limite légale était appliquée devant les tribunaux civils de paix, certaines cours d'appel ont jugé ce trop-perçu conforme au droit. Dans leurs décisions motivées, elles ont jugé injuste la partie demandant le remboursement de ces trop-perçus en utilisant des concepts tels que le « principe de bonne foi » et la liberté contractuelle. Pourtant, le sujet n'a aucun rapport avec la liberté contractuelle. Car il s'agit de l'augmentation effectuée lors du renouvellement du contrat de location, et non de l'établissement d'un nouveau contrat de location. D'autre part, l'application du principe de bonne foi à l'espèce n'est pas possible. 

Il est clair que l'objectif de la limite légale temporaire était de protéger le locataire. De plus, cette loi est une disposition impérative. Par conséquent, les clauses contractuelles contraires à cette disposition devraient être considérées comme nulles, et si ces clauses ne constituent pas un élément essentiel (constitutif) du contrat, le contrat devrait être considéré comme valide en dehors de ces clauses ; dans le cas contraire, le contrat devrait être considéré comme nul. Dans la relation locative, comme l'augmentation du loyer au-dessus de cette limite n'était pas déterminée à l'avance, elle ne doit pas être acceptée comme un élément constitutif ou essentiel, et le contrat doit être maintenu tandis que la clause exigeant une augmentation de loyer au-dessus de la limite légale doit être considérée comme nulle. 

La raison pour laquelle le locataire paie un loyer excessif malgré cette limite est soit que le locataire se résigne à un loyer bas, soit qu'il souhaite se libérer de la pression exercée sur lui. Il est très difficile pour le locataire de prouver l'existence de la pression exercée sur lui. Comme il est évident qu'une telle limite légale ne serait pas nécessaire si l'existence d'une telle pression pouvait être prouvée, laisser cette charge de la preuve au locataire dans un raisonnement concernant la limite légale est contraire au droit, à la logique et à l'équité. 

Mais alors, que se passe-t-il si le locataire, par clémence, a lui-même demandé au propriétaire de payer le surplus... Dans ce cas, si j'étais l'avocat du propriétaire, j'aurais demandé que ce point soit précisé par écrit par le locataire. Sinon, mon client pourrait se retrouver en position de débiteur dans une action en recouvrement découlant de la relation locative et de la non-application de la limite légale, ou directement dans une action pour enrichissement sans cause. 

En résumé, concernant les trop-perçus durant la période où l'augmentation des loyers était légalement limitée, le locataire pourra demander le remboursement des paiements en raison du non-respect par le propriétaire de ses obligations contractuelles ou en raison d'un enrichissement sans cause. 

Le fait que ce droit ne soit pas reconnu au locataire par les tribunaux est le reflet d'une américanisation de notre droit. Une interprétation aussi large de la liberté contractuelle n'est pas compatible avec la tradition juridique de l'Europe continentale à laquelle appartient le droit turc. 

Les décisions de justice qui qualifient le locataire d'« opportuniste » payant un loyer bas, ou qui transforment le locataire réclamant les trop-perçus en une personne de mauvaise foi « agissant contrairement au principe de bonne foi », en raison d'une limite légale instaurée pour éviter de jeter le locataire et le propriétaire dans le feu à cause de l'injustice sociale et de la crise économique, représentent une conception contraire à l'État social, à la volonté du législateur et à la tradition juridique turque. 

La résolution de ces différends entre propriétaire et locataire et le maintien de la paix sociale ne devraient pas reposer sur les épaules des tribunaux. À la base de ces différends se trouvent l'injustice sociale et la mauvaise gestion de l'économie. Judiciariser des problèmes réels et matériels ne sera utile à personne à long terme. 

Demandons au droit d'établir la justice. Mais si nous attendons du droit qu'il inverse les faits matériels, ni la justice ne viendra, ni le droit ne sera établi. Si nous devons fonder nos espoirs là-dessus, alors malheur à nous !