Le plafonnement des loyers à 25 % prend fin le 1er juillet : quels sont les droits des propriétaires et des locataires ?

En raison des prix élevés des loyers, la Turquie traverse une crise du logement qui a conduit de nombreux propriétaires et locataires devant les tribunaux.

Le ministre du Trésor et des Finances, Mehmet Şimşek, a annoncé que le plafonnement de 25 % de l'augmentation des loyers, en vigueur depuis deux ans, ne serait pas prolongé.

Par conséquent, cette limite d'augmentation de 25 % prendra fin le 1er juillet.

Après le 1er juillet, date à laquelle le plafonnement de 25 % expirera, les locataires dont le contrat arrive à échéance pourront calculer leur nouveau loyer en y ajoutant le taux d'augmentation de l'Indice des prix à la consommation (IPC) des 12 derniers mois, et les propriétaires pourront procéder à une augmentation annuelle. Aucune augmentation supérieure au taux de l'IPC ne pourra être appliquée.

Alors que la fin du plafonnement de 25 % permettra aux propriétaires de protéger leurs revenus face à l'inflation, les locataires, eux, s'inquiètent.

"LES PROPRIÉTAIRES NE PEUVENT PAS AUGMENTER LES LOYERS À LEUR GUISE"

Selon un rapport compilé par Sabah, Hakan Akdoğan, président du Comité immobilier de la Chambre de commerce d'Istanbul, qui souligne qu'une inquiétude s'est installée chez les locataires avec la levée du plafonnement de 25 %, a déclaré : "Il n'est pas vrai de dire qu'une fois cette mesure levée, les propriétaires augmenteront les loyers à leur guise."

Akdoğan a souligné qu'il existait déjà une limite supérieure pour les loyers avant même l'introduction du plafonnement de 25 %, et a ajouté :

"Le Code des obligations stipule clairement que les propriétaires peuvent augmenter le loyer une fois par an, au moment du renouvellement du contrat. Le taux d'augmentation du loyer ne peut excéder celui de l'IPC. Les propriétaires n'ont légalement absolument aucun droit d'exiger une augmentation supérieure au taux de l'IPC. Ce n'est que si le locataire a atteint 5 ans d'occupation et que le prix du loyer est bien en deçà du marché que les parties peuvent discuter et convenir d'une révision du prix." 

Précisant que si les parties ne parviennent pas à un accord, le propriétaire peut engager une action en justice, Akdoğan a déclaré : "Le tribunal fixe généralement un prix de loyer équivalent à la valeur locative de la région ou légèrement inférieur (10-15 %) à cette valeur. Le tribunal fixe généralement un montant inférieur à la valeur locative pour les anciens locataires."

"LE PLAFONNEMENT DE 25 % N'A PAS ÉTÉ EFFICACE, IL A ÉTÉ CONTOURNÉ"

Ulvi Özcan, président de la Coopérative des courtiers immobiliers d'Istanbul, a déclaré : "Je pense que le plafonnement de 25 % visant à protéger le locataire était une mesure juste", avant d'ajouter :

"Cette réglementation aurait dû s'accompagner d'un travail de planification et de solutions. Cela n'a pas été fait. Comme cela n'a pas été fait, le plafonnement de 25 % n'a pas été efficace et a été contourné. Les propriétaires ne peuvent jamais augmenter le loyer à leur guise ni expulser le locataire. Si le locataire paie son loyer régulièrement et qu'il n'y a pas de raisons particulières, il n'est pas facile d'expulser un locataire."

Soulignant la nécessité de produire des logements sains pour équilibrer l'offre et la demande, Özcan a indiqué que des réglementations devraient être mises en place avec des crédits attractifs, tout en protégeant les groupes défavorisés.

Özcan a poursuivi : 

"Il faut empêcher l'exode vers les grandes villes. La TOKİ, le Trésor et les municipalités doivent coopérer pour produire des logements sociaux. La priorité doit être donnée aux logements locatifs et les groupes défavorisés doivent être protégés. Par exemple, des logements sociaux locatifs devraient être construits pour les étudiants, les femmes célibataires ou les jeunes couples mariés.

Je pense que les nouvelles réglementations fiscales sont très appropriées. Il devrait y avoir des réglementations telles que l'imposition plus élevée pour ceux qui possèdent plusieurs propriétés et ont des revenus supérieurs à un certain seuil, afin que tout le monde puisse bénéficier des ressources publiques." 

LE MARCHÉ IMMOBILIER SERA-T-IL AFFECTÉ ?

Nizameddin Aşa, président de la Chambre des agents immobiliers d'Istanbul, a également souligné que la fin de cette réglementation n'affecterait pas le marché immobilier.

Notant que la mesure de plafonnement n'avait pas été couronnée de succès, Aşa a déclaré : "La fin de cette application ne provoquera pas d'augmentation des prix des logements à la vente ou à la location, mais pourrait entraîner une augmentation de l'offre de logements locatifs."

QUE DISENT LES JURISTES ?

Soulignant qu'il est très important que les locataires comme les propriétaires connaissent leurs droits légaux et agissent en connaissance de cause, l'avocate Ece Değer Kalyoncu a déclaré : "Après la réglementation du 1er juillet, les locataires qui n'ont pas atteint 5 ans d'occupation, s'ils ne parviennent pas à un accord avec le propriétaire, peuvent recourir à une 'action en adaptation de loyer' plutôt qu'à une 'action en fixation de loyer' et demander au tribunal l'adaptation du loyer. Il est possible d'engager une action en adaptation en cas de situation extraordinaire imprévue par les parties au moment de la signature du contrat. L'inflation, une épidémie, le taux de change du dollar, un tremblement de terre, etc., peuvent être considérés comme des situations extraordinaires."

DANS QUELS CAS LES PROPRIÉTAIRES PEUVENT-ILS ENGAGER UNE ACTION EN JUSTICE ?

Kalyoncu a précisé que les propriétaires ayant un locataire depuis 5 ans et prévoyant une perte même avec une augmentation conforme aux taux de l'Institut turc des statistiques (TÜİK) peuvent engager une 'action en fixation de loyer'.

Kalyoncu a fait les déclarations suivantes : 

"Lorsqu'il s'agit d'une augmentation supérieure au taux de l'IPC, il y a une augmentation injuste du loyer ; par conséquent, une action en revendication peut être intentée conformément aux dispositions sur l'enrichissement sans cause, ou une procédure d'exécution forcée sans titre exécutoire peut être engagée. Si le propriétaire a augmenté le loyer conformément au taux de l'IPC mais que le locataire ne paie pas, le propriétaire peut demander l'expulsion du locataire par voie judiciaire ou par voie d'exécution forcée.

Dans la procédure d'exécution forcée, un commandement de payer avec demande de créance et d'expulsion sera envoyé au débiteur. Si le locataire ne fait pas opposition dans les 7 jours et ne paie pas sa dette dans les 30 jours, il sera expulsé du bien immobilier par l'intermédiaire du bureau d'exécution."

CONDITIONS DE L'ACTION EN ADAPTATION DE LOYER

• La survenance ultérieure d'une situation extraordinaire imprévue et imprévisible par les parties au moment de la conclusion du contrat,
• Le fait que cette situation extraordinaire soit survenue pour des raisons indépendantes de la volonté du débiteur,
• Cette situation doit avoir modifié les faits existants au moment de la conclusion du contrat au détriment du débiteur, au point que l'exécution de l'obligation serait contraire au principe de bonne foi,
• Le débiteur n'a pas encore exécuté son obligation ou l'a exécutée en se réservant ses droits découlant de l'exécution excessivement onéreuse.

En présence de ces conditions, le locataire peut demander au juge l'adaptation du contrat de location. Par situations imprévues ou imprévisibles par les parties, on entend les situations que le débiteur n'a pas prises en compte et n'était pas tenu de prendre en compte selon le cours ordinaire de la vie quotidienne.

CONDITIONS DE L'ACTION EN FIXATION DE LOYER

Il doit exister un contrat de location entre le locataire et le propriétaire. Il n'est pas nécessaire que ce contrat soit écrit. Il peut également être verbal.

Les parties doivent avoir un intérêt juridique à engager l'action.

Ce qu'il faut comprendre ici, c'est que si les parties ont déjà fixé un loyer pour la nouvelle période de location conformément aux limites légales et à la loi, il ne peut être question d'un intérêt juridique à engager une action en fixation de loyer.

DANS QUELS CAS LE PROPRIÉTAIRE PEUT-IL EXPULSER LE LOCATAIRE ?

• Le propriétaire peut engager une action en adaptation de loyer si le loyer résidentiel est resté très bas par rapport aux maisons environnantes.
• Il peut expulser son locataire si le nouveau loyer fixé n'est pas accepté.
• Le propriétaire peut ne pas renouveler le contrat de son locataire actuel à la fin de la 11e année.
• Violation de l'une des clauses définies dans le contrat de location.
• Besoin de logement pour une personne ayant un lien de parenté au premier degré avec le propriétaire.
• Rénovation ou vente du logement.
• Signature d'un engagement d'expulsion par le locataire.
• Possession d'un logement dans la même ville par un membre de la famille du locataire.
• Existence d'une procédure pénale entre le locataire et le propriétaire.
• Le propriétaire peut expulser le locataire dans des cas tels que des dommages causés au logement par le locataire.
• D'autre part, en cas de loyers impayés et accumulés, le propriétaire a le droit d'envoyer une mise en demeure. Si le propriétaire ne peut pas percevoir le loyer dans un délai de 30 jours, il peut résilier le contrat unilatéralement.
  

Source de l'actualité: 12punto