Le tribunal a rendu sa décision : Une nouvelle ère pour les rapports d'évaluation des loyers... L'intelligence artificielle sera utilisée pour l'élaboration des rapports

En raison de la hausse rapide des loyers, les montants payés par les anciens locataires étant devenus trop bas, on observe une augmentation record des « actions en fixation de loyer ».

Selon une information parue dans le journal Hürriyet, une affaire portée devant les tribunaux par un propriétaire à Istanbul pour le même motif a abouti à une décision surprenante. Suite à l'opposition des parties au rapport d'expertise préparé pour le nouveau loyer, le tribunal a ordonné : « Qu'un nouveau rapport soit préparé en utilisant également l'intelligence artificielle ».

L'avocat et médiateur Mahmut Tarhan, qui représente le propriétaire dans cette affaire, a décrit le processus comme suit :

« Dans l'appartement situé au centre d'Üsküdar, le locataire payait un loyer de 4 000 livres. Le prix du marché dans la région dépasse aujourd'hui les 20 000 livres. Comme les parties ne parvenaient pas à un accord, nous avons intenté une action en fixation de loyer. L'expert a fixé le montant à 7 500 livres. Sans tenir compte des contrats de location comparables que nous avons présentés ni des exemples provenant d'institutions officielles, une évaluation a été faite uniquement sur la base des exemples fournis par le locataire. Comme un jugement équitable ne pouvait être rendu sur la base de ce rapport, nous avons contesté ce dernier. »

Dans une décision intermédiaire rendue le 16 septembre par le 10e tribunal civil de paix d'Istanbul Anatolie, il a été déclaré : « Après examen des contrats de location soumis par l'avocat du plaignant et en ayant recours à l'intelligence artificielle, il a été décidé que les objections des parties au rapport seraient évaluées par le biais d'un rapport complémentaire. »

« C'est la première fois que je vois une référence à l'intelligence artificielle dans un tribunal. Je pense qu'avec la généralisation de cette pratique, les frais de justice pour les deux parties diminueront et la durée des procédures judiciaires sera raccourcie. »

Rappelant que les juges font appel à des experts spécialisés pour les questions qu'ils ne peuvent résoudre avec leurs seules connaissances juridiques, l'avocat spécialisé en droit immobilier Hikmet Güngör s'est exprimé ainsi :

« Par exemple, pour déterminer l'existence et le montant d'une créance, on fait appel à des experts-comptables ou à des comptables. Ou bien, s'il est nécessaire d'évaluer la valeur ou les revenus locatifs d'un bien immobilier, on consulte des experts en évaluation immobilière. L'expert en évaluation effectue alors une comparaison en examinant les annonces et les contrats de référence présentés par les parties, puis rédige son rapport. Dans l'affaire en question, l'expert avait fixé un montant, mais les parties ont contesté cette décision. »

« Suite à cela, le tribunal a demandé un nouveau rapport et, ce faisant, a ordonné aux experts d'utiliser l'intelligence artificielle. À partir de ce moment, les experts ne se contenteront plus de préparer un rapport basé uniquement sur quelques contrats ou annonces de référence, mais utiliseront l'intelligence artificielle pour déterminer la valeur locative du bien immobilier faisant l'objet du litige. »

Cette décision servira de guide aux autres tribunaux et se généralisera rapidement. L'intelligence artificielle effectuera des recherches bien meilleures que celles réalisées manuellement par des experts, et ce, en un temps record. Grâce à l'utilisation de l'intelligence artificielle pour les évaluations, des dizaines, voire des centaines de comparaisons seront effectuées, permettant ainsi d'obtenir le chiffre le plus proche de la réalité », a-t-il déclaré.

Soulignant que cette décision fera jurisprudence pour d'autres affaires, Güngör a ajouté : « Je pense que l'intelligence artificielle sera très prochainement utilisée dans des affaires autres que les litiges relatifs à la fixation des loyers. »

COMMENT SE DÉTERMINE LE LOYER ?

Les propriétaires peuvent intenter une action en « fixation de loyer » contre leurs locataires dont le bail dépasse 5 ans. Par cette procédure, le propriétaire soutient que « le loyer est resté bien en dessous de la valeur du marché et doit être réévalué ». Selon la dernière réglementation, il est obligatoire de passer par un médiateur avant d'engager une procédure judiciaire. Si aucun accord n'est trouvé à ce stade, le processus judiciaire commence.

Au cours de ce processus, les contrats de location de référence soumis au tribunal par les parties sont examinés. De plus, l'expert désigné se rend sur place pour inspecter le logement, étudie les valeurs locatives actuelles et s'entretient avec les agents immobiliers de la région. À l'issue de ces démarches, le nouveau loyer est fixé par le juge à la lumière du rapport établi.

Le montant figurant dans le rapport d'expertise ne correspond pas toujours à la nouvelle valeur locative. Afin de protéger également l'ancien locataire, une réduction d'équité de 10 à 20 % est appliquée.

QUE VA FAIRE L'INTELLIGENCE ARTIFICIELLE ?

Alors, comment l'intelligence artificielle parvient-elle à déterminer la valeur locative de référence ? Görkem Öğüt, directeur général et cofondateur d'Endeksa, une entreprise spécialisée dans l'évaluation immobilière par intelligence artificielle, a répondu à cette question comme suit :

« Le processus prend en compte de nombreuses variables telles que l'emplacement, le type de bien, la superficie, les facteurs environnementaux, les précédents historiques et les tendances du marché. Les algorithmes d'intelligence artificielle traitent ces informations, les comparent aux valeurs de biens similaires et créent des modèles statistiques. Grâce à des données constamment mises à jour, il est possible de déterminer la valeur locative ou de vente la plus actuelle en fonction des conditions du marché du jour. »