Propriétaires et locataires, attention : l'augmentation des loyers sera indexée sur celle des salaires

La méthode de médiation, devenue obligatoire depuis le 1er septembre 2023 pour les litiges entre propriétaires et locataires, permet de résoudre de nombreux problèmes sans avoir recours à une procédure judiciaire.

Les questions résolues en présence d'un médiateur ne se limitent pas aux seuls loyers ; les conflits entre employeurs et employés, ainsi que ceux liés à la copropriété et au voisinage, trouvent également une issue grâce à la médiation.

Récemment, le ministre de la Justice Yılmaz Tunç a annoncé que sur 6 223 211 dossiers ayant fait l'objet de négociations, 4 072 786 ont abouti à un accord. Le taux de réussite de la médiation s'établit ainsi à 65 %. Le ministre Tunç a précisé que le taux de réussite pour les litiges locatifs est de 47 %.

Le porte-parole de l'Association des médiateurs et des centres de médiation de Turquie (TURAMEP), le Dr Umut Metin, a expliqué à milliyet.com.tr deux exemples de médiation entre propriétaires et locataires, déclarant ce qui suit :

« Le loyer mensuel d'un logement de type 2+1 situé à Halkalı, Istanbul, était de 7 000 TL en janvier 2024. Bien que la date de renouvellement du contrat soit en février, le propriétaire a exigé que le nouveau loyer mensuel soit fixé à 12 000 TL. Après que le loyer a été payé ainsi pendant deux mois, le propriétaire est décédé. Le loyer a été versé par le locataire à l'épouse du défunt à hauteur de 12 000 TL pendant deux mois consécutifs. »

Après cette période, l'une des filles du propriétaire décédé a appelé le locataire pour lui dire qu'aucun loyer ne leur avait été versé, alors qu'en tant qu'héritières, le loyer devait être payé à tous les héritiers et non à sa mère. Elle a également déclaré avoir fixé le loyer à 20 000 TL par mois au lieu de 12 000 TL. Elle a exigé le paiement des loyers impayés. Par conséquent, un litige a surgi quant à savoir si le loyer payé l'avait été à la bonne personne.

Le locataire, quant à lui, a déclaré que l'augmentation était trop élevée et qu'il ne l'acceptait pas. Il a également soutenu qu'il n'avait aucune dette de loyer impayée. Les héritiers ont eu recours à un médiateur avant d'engager une action en fixation du loyer.

Lors des négociations de médiation, les parties ont indiqué que 7 ans s'étaient écoulés depuis le premier contrat de location. Bien que les conditions d'une action en fixation de loyer aient été reconnues par les parties, les chiffres relatifs aux références du voisinage ont également été déclarés. Il a été établi que les loyers de référence se situaient dans une fourchette de 20 000 TL à 25 000 TL. Les parties ont convenu d'un loyer mensuel de 15 000 TL au lieu des 20 000 TL/25 000 TL de référence.

Dans le même accord de médiation, il a été prouvé que le locataire n'avait aucune dette locative pour les périodes passées, empêchant ainsi toute allégation selon laquelle le locataire aurait payé un loyer insuffisant.

Dans le second cas de médiation, le logement loué était situé dans une résidence moderne et luxueuse, équipée d'une piscine et d'installations sportives. Le loyer mensuel payé était de 8 000 TL, alors que les loyers du marché dans la même résidence se situaient autour de 25 000 à 30 000 TL. Le locataire avait exprimé le besoin de rester dans la même résidence pendant encore 2 ans en raison de ses activités professionnelles et de la scolarisation de ses enfants dans l'école située au sein du complexe.

Dans le deuxième cas de médiation, le logement loué était situé dans une résidence moderne et luxueuse, équipée d'une piscine et d'installations sportives. Le loyer mensuel payé était de 8 000 TL, alors que les loyers en vigueur dans la même résidence se situaient entre 25 000 et 30 000 TL. Le locataire avait expliqué qu'en raison de ses activités professionnelles et de la scolarisation de ses enfants dans l'école située au sein de la résidence, il devait y résider pendant encore deux ans.

Bien que le locataire ait souhaité rester dans le logement pendant deux années supplémentaires, il avait signé par le passé un engagement d'expulsion. Une procédure basée sur cet engagement d'expulsion avait été initiée par l'avocat du bailleur. Pour retarder l'expulsion, le locataire a contesté la signature apposée sur l'engagement. L'avocat du propriétaire a eu recours à la médiation afin d'engager une procédure d'annulation de l'opposition et d'expulsion. Le processus de médiation a permis aux parties de mener des discussions constructives.

Au cours de cette période, l'augmentation du loyer pour une année sera effectuée selon le taux légal maximal, correspondant au taux de l'IPC des 12 derniers mois. Par ailleurs, l'augmentation annuelle du salaire du locataire sera effectuée chaque année en mars, conformément à son contrat de travail avec l'institution qui l'emploie.

Dans l'accord conclu en présence d'un médiateur, le locataire, dont le salaire sera augmenté, effectuera en mars 2025 une augmentation supplémentaire, qui ne sera pas inférieure à 20 % et qui sera en parfaite adéquation avec la hausse de son salaire. Ainsi, il a été convenu que, même si le loyer reste inférieur aux loyers de référence, le locataire prendra une mesure conforme à l'amélioration de sa propre situation financière.

Cependant, aucune deuxième augmentation légale ne sera appliquée en novembre, lors de la période de loyer de 2025, mais une augmentation du loyer sera effectuée en mars 2026, conformément aux taux de hausse légaux. Dans cette configuration, un accord a été conclu sur un ajustement du loyer en trois étapes. Avec ce nouveau montant de loyer, le locataire continuera d'occuper le logement jusqu'en novembre 2026.

En outre, une contestation de signature avait été précédemment formulée par le locataire dans le cadre d'une procédure de recouvrement fondée sur un engagement d'expulsion. Afin de réduire également la possibilité d'une nouvelle contestation de signature, le locataire fournira cette fois-ci, conjointement avec son conjoint, un engagement d'expulsion notarié prévoyant le départ des lieux pour le dernier jour du mois de novembre 2026.

Grâce à l'accord de médiation, il a été possible d'éviter qu'une procédure judiciaire en cours ne se transforme en procès, tout en permettant aux parties de convenir d'un nouveau loyer et d'un calendrier d'augmentation adaptés à leur situation.

 Par ailleurs, un engagement d'expulsion notarié a été établi et remis au bailleur. Ainsi, la planification d'un éventuel processus d'expulsion a été effectuée de manière plus rigoureuse. 

« Sous cette forme, il est garanti que les activités professionnelles du locataire ainsi que l'avantage de la proximité de l'école pour ses enfants sont préservés. »