Nouvelle ère pour la transformation urbaine : l'État pourra saisir les titres de propriété de ces personnes !

Des changements importants ont été introduits dans la mise en œuvre de la transformation urbaine et la gestion des bâtiments à risque. Conformément au règlement publié aujourd'hui, le processus de transformation peut désormais être lancé à la demande d'un seul ayant droit, et la voie est ouverte à la vente par les autorités publiques des parts foncières des copropriétaires qui ne se rallient pas à la décision. Un droit de préemption a également été accordé aux institutions publiques pour les terrains résultant d'une démolition.

Avec cette nouvelle réglementation, le processus de transformation des bâtiments à risque, régi par la loi n° 6306, est accéléré, et les procédures de vente des parts foncières ont été redéfinies. Le nouveau règlement est entré en vigueur après sa publication au Journal officiel.

LES DÉCISIONS POURRONT DÉSORMAIS ÊTRE PRISES À LA MAJORITÉ SIMPLE

Pour les opérations telles que la démolition de bâtiments à risque ou la construction de nouveaux édifices, l'accord de la majorité simple des copropriétaires sera suffisant. Cette majorité s'appliquera aux décisions critiques telles que le regroupement de parcelles, le morcellement, la vente de parts ou les accords de construction en échange de parts (kat karşılığı). En d'autres termes, l'approbation individuelle de chaque ayant droit ne sera plus requise.

Un autre changement majeur est que la demande d'un seul propriétaire suffit désormais pour lancer la phase de décision. Ainsi, lorsqu'une personne en fait la demande, tous les copropriétaires seront convoqués à une réunion. Les annonces seront publiées auprès du chef de quartier (muhtarlık), sur la porte de l'immeuble ou par l'intermédiaire d'un notaire, et la durée de l'avis ne dépassera pas 15 jours. À l'issue de ce délai, la notification sera considérée comme effectuée.

Lors de la réunion, toutes les décisions prises seront actées à la majorité simple et consignées dans un procès-verbal.

LA VOIE DE LA VENTE OUVERTE À CEUX QUI NE PARTICIPENT PAS À LA DÉCISION

Pour permettre aux copropriétaires qui ne participent pas à la décision d'accéder aux résolutions et aux offres, les documents pertinents seront mis à disposition pour consultation auprès du chef de quartier ou aux adresses désignées ; pour ceux disposant d'une adresse de notification électronique, la notification sera effectuée par voie numérique. Si les personnes ne participant pas à la décision n'approuvent pas ou n'évaluent pas l'offre dans les 15 jours suivant la notification, leurs parts seront d'abord proposées à la vente aux autres copropriétaires. La vente se fera par enchères publiques, sans pouvoir être inférieure à la valeur vénale. Si la vente n'aboutit pas, les institutions publiques ou la TOKİ pourront intervenir pour acquérir les parts en leur nom propre.

Dans le cadre des accords sur les bâtiments à risque, la part foncière pourra également être vendue à des tiers ; cela nécessitera toutefois un accord préalable dans la décision.

Pour les biens immobiliers devenus des terrains après démolition, si une décision de vente est prise, le terrain sera proposé en priorité au secteur public. Si la TOKİ, l'administration concernée ou les institutions relevant du ministère l'approuvent, un contrat de logement ou de local commercial pourra être signé directement avec les propriétaires du terrain.

NOUVELLES RÈGLES POUR LE REGROUPEMENT DE PARCELLES ET LE TRANSFERT DE DROITS À BÂTIR

Lors du regroupement de parcelles contenant plusieurs bâtiments à risque, l'approbation de la majorité simple sera requise séparément pour chaque parcelle. Si le regroupement doit se faire avec des parcelles vides, l'unanimité des propriétaires des parcelles vides sera nécessaire.

Pour les propriétaires situés dans des zones où la construction est impossible en raison de la nature du sol, des risques de catastrophe ou de restrictions d'urbanisme, des parts pourront être attribuées sur une autre parcelle. Dans de tels cas, il est impératif que tous les propriétaires soient regroupés sur une seule parcelle conforme au plan d'urbanisme et que leur accord soit obtenu.

Dans le cadre de la procédure de vente, si la première enchère échoue, le processus pourra être relancé à la demande de la majorité simple. Les dates de vente seront annoncées et les propriétaires seront informés via e-Devlet.

Les réductions d'impôts et de taxes continueront d'être appliquées proportionnellement à la zone du bâtiment à risque de la parcelle.

ENFIN, MISE À JOUR DU TAUX DE GARANTIE

Avec une autre mise à jour de la législation, il a été indiqué que les garanties obtenues dans le cadre des permis de construire délivrés à partir du 1er janvier 2024 pourront être réajustées au niveau de 6 % sur demande de l'entrepreneur.

Dans ce contexte, les processus de décision en matière de transformation urbaine ont été clarifiés et de nouvelles pratiques au nom du public ont été mises en place pour les copropriétaires qui ne participent pas au processus.