La loi sur les catastrophes, ses effets sur nos vies et nos biens (4)

DÉMOLITION ET APRÈS

Une fois l'évaluation des risques effectuée, les délais de recours expirés et le statut de bâtiment à risque confirmé, l'étape suivante est celle de la démolition du bâtiment. Avec la démolition, le bien immobilier prend le statut de terrain constructible.

Pour les biens immobiliers dont le bâtiment a été démoli pour devenir un terrain, les servitudes de passage ou les droits de copropriété précédemment établis sont annulés d'office par le bureau du cadastre compétent à la demande de la Présidence, sans qu'il soit nécessaire d'obtenir le consentement des parties concernées. Le bien est alors réévalué selon son état précédent ou enregistré au nom des propriétaires au prorata de leurs parts, en précisant les conditions de l'accord conclu avec le propriétaire dans le registre foncier. La nature des biens immobiliers est enregistrée d'office en fonction de la situation actuelle.

Les droits réels et personnels ainsi que toute mention limitant ou interdisant le droit de cession figurant au registre de ces biens immobiliers subsistent sur les parts. Les droits et mentions indiqués ne constituent pas un obstacle à la réalisation des opérations de fusion, de morcellement, de rectification de surface, de partage, de création, d'abandon, d'enregistrement, d'établissement de servitude de passage et de copropriété au registre foncier, et le consentement des propriétaires et des parties concernées n'est pas requis pour ces opérations.

Pour les nouvelles constructions, lors de l'étape de l'établissement de la servitude de passage et de la copropriété, les droits et mentions indiqués sont maintenus, sans nécessité de consentement, uniquement sur les unités indépendantes revenant au propriétaire soumis auxdits droits et mentions. Dans la zone d'application, les opérations de changement de nature, de fusion, de morcellement, de rectification de surface, de partage, de création, d'abandon et d'enregistrement sont effectuées ou faites effectuer d'office par la Présidence, la TOKİ ou l'Administration sans exiger de consentement.

Il est essentiel que ces parcelles soient évaluées par leurs propriétaires. Dans ce cadre, dans l'étape ou l'îlot où l'application est réalisée dans les zones à risque et les zones de réserve, et dans les parcelles où se trouvent les bâtiments à risque, avant la démolition des structures, la décision de fusionner les parcelles, de procéder à une application individuelle, combinée ou à l'échelle de l'îlot d'urbanisme, de procéder au morcellement, à l'abandon, à la création et à l'enregistrement au registre foncier, de faire reconstruire le bâtiment, de vendre les parts, de réévaluer par le biais de la vente en l'état futur d'achèvement (vente contre construction), du partage des revenus ou d'autres méthodes, est prise à la MAJORITÉ SIMPLE des copropriétaires au prorata de leurs parts, indépendamment du fait qu'ils soient copropriétaires de la structure ou non. Le taux, précédemment prévu à la majorité des deux tiers, a été transformé en majorité simple par la dernière réglementation.

Le changement le plus important apporté ici est l'introduction du quorum de la MAJORITÉ SIMPLE au lieu de la majorité des deux tiers. La majorité qualifiée a été abandonnée et la transformation est devenue possible avec la décision de plus de la moitié des voix.

Les opérations requises par les nouvelles applications ; fusion, morcellement, rectification de surface, partage, création, abandon, enregistrement et opérations similaires, ainsi que toutes sortes d'autorisations et de permis relatifs à la démolition et à la construction, et toutes les opérations devant être menées avec le consentement de l'ensemble des propriétaires et des parties concernées auprès d'autres administrations/institutions et organisations, sont effectuées sur la base de la décision prise à la majorité simple des copropriétaires au prorata de leurs parts.

Concernant la décision prise à la majorité simple des copropriétaires, le procès-verbal de décision signé par les propriétaires ayant trouvé un accord ou des exemples de procurations/contrats appartenant aux propriétaires ayant trouvé un accord peuvent être présentés à l'Administration. Les parts foncières de ceux qui ne participent pas à la décision prise à la majorité simple des copropriétaires au prorata de leurs parts sont vendues par la Présidence aux autres copropriétaires ayant trouvé un accord par voie d'enchères publiques, après avoir fait déterminer la valeur vénale, et à un prix qui ne peut être inférieur à cette valeur. La détermination de la valeur vénale revêt ici une grande importance. Si la valeur vénale ne peut être déterminée correctement, le propriétaire risque de se retrouver dans une situation de préjudice.

Si la vente aux copropriétaires ne peut être réalisée de cette manière, ces parts sont achetées par la Présidence, l'Administration ou la TOKİ, qui réalisera le projet de transformation, en payant la valeur vénale déterminée dans les zones à risque et les zones de réserve.

Dans ce cas, la Présidence/l'Administration deviendra ainsi copropriétaire du bien immobilier.

Pour les bâtiments à risque, la procédure de vente est répétée jusqu'à ce qu'elle soit réalisée au profit des autres copropriétaires ayant trouvé un accord ou, sous réserve d'accepter de se conformer à l'accord conclu par la décision des copropriétaires ayant trouvé un accord, au profit de tiers.

Dans le cas où les terrains ou parts foncières des propriétaires qui ne participent pas à la décision prise à la majorité « simple » des copropriétaires au prorata de leurs parts sont vendus à des tiers autres que les copropriétaires ayant trouvé un accord jusqu'à ce que la vente soit effectuée conformément à la Loi, il est obligatoire pour l'acquéreur de communiquer son adresse de notification électronique au bureau du cadastre afin que l'enregistrement puisse être effectué.

La proposition contenant la décision prise et les conditions de l'accord, ou le lieu où cette proposition peut être consultée, est notifiée par les propriétaires ayant pris la décision à la majorité simple aux propriétaires n'ayant pas participé à la décision, par l'intermédiaire d'un notaire ou par une annonce de quinze jours à la mairie (muhtarlık) concernée. Dans le cas d'une notification par annonce à la mairie, le dernier jour de l'annonce est considéré comme le jour de la notification. Cette notification précise également que si la proposition n'est pas examinée ou acceptée dans les quinze jours suivant la date à laquelle la notification est effectuée/considérée comme effectuée, les parts foncières seront vendues dans le cadre de cette Loi.

Au cours du processus de vente des parts foncières, les notifications effectuées par la Présidence/l'Administration sont réalisées par la notification des documents via le portail e-Devlet et par une annonce de quinze jours à la mairie concernée, le dernier jour de l'annonce étant considéré comme le jour de la notification. Pour les propriétaires ayant communiqué leurs adresses de notification électronique au registre foncier, la notification est effectuée via cette adresse. Les droits tels que les hypothèques, les saisies conservatoires, les saisies et les droits d'usufruit sur les parts vendues aux enchères publiques, ainsi que sur les biens immobiliers transférés en échange de leur valeur à la Présidence/l'Administration ou à la TOKİ par voie d'accord dans les zones et parcelles couvertes par la Loi, subsistent sur le prix de vente après la vente. En d'autres termes, les tiers créanciers peuvent recouvrer leurs créances sur le prix payé pour ledit bien immobilier.

Avec cette opération, une intervention est également effectuée dans le domaine du droit de l'exécution, et le droit de créance, transformé en numéraire par le biais de ladite opération de vente, trouve une possibilité de recouvrement.

Après l'opération de vente, les droits inscrits au registre foncier sont également annulés d'office par le bureau du cadastre à la demande de la Présidence.

À l'exception du cas où l'opération de vente est annulée au motif que le prix de vente a été calculé de manière incomplète, si l'opération est annulée par une décision judiciaire, sur notification de la situation par la Présidence au bureau du cadastre concerné, le terrain ou la part foncière vendu(e) :

+ n'a pas été transféré(e) à une tierce personne après l'opération de vente ou

+ n'a pas fait l'objet d'une application rendant juridiquement et/ou physiquement impossible son enregistrement direct au nom du propriétaire précédent avant la vente

est enregistré(e) d'office au nom de l'ancien propriétaire, et une hypothèque légale est établie et enregistrée en faveur de l'acheteur pour un montant égal au prix de vente jusqu'à ce que le remboursement du prix de vente soit assuré.

Dans le cas où l'opération de vente est annulée au motif que le prix de vente a été calculé de manière incomplète, la décision judiciaire est appliquée en faisant payer par le propriétaire ayant acheté la part la différence entre le prix de vente et le prix calculé de la manière indiquée dans la décision judiciaire au profit de l'ancien propriétaire dont la part a été vendue. En d'autres termes, en acceptant l'opération de vente comme valide, il sera assuré que le préjudice de l'ancien propriétaire soit réparé en lui versant la différence.

Dans le cas où une décision est rendue contre la Présidence/l'Administration par une décision judiciaire ordonnant l'indemnisation du préjudice du propriétaire dont la part a été vendue au motif que le prix de vente a été calculé de manière incomplète, le prix dont le paiement est ordonné est versé par le propriétaire ayant acheté la part à l'ancien propriétaire dont la part a été vendue, au plus tard dans les 15 jours suivant la date de la notification qui lui sera faite à ce sujet par la Présidence/l'Administration. Si le paiement est effectué par la Présidence/l'Administration en raison du non-paiement dans le délai imparti, le prix payé est recouvré auprès du propriétaire ayant acheté la part conformément aux dispositions générales.

Avec cette réglementation, la Présidence/l'Administration devra assumer personnellement l'obligation d'indemnisation pour l'ancien propriétaire.

Il ne faut pas oublier que la Présidence/l'Administration peut rester copropriétaire elle-même, tout comme elle peut vendre la part foncière qui lui revient à des tiers.

Si un accord à la majorité « simple » ne peut être trouvé dans les trente jours suivant la notification faite aux propriétaires du terrain dont le bâtiment a été démoli, la voie de l'expropriation d'urgence peut également être empruntée par la Présidence/l'Administration/TOKİ pour les biens immobiliers appartenant à des personnes physiques ou morales de droit privé.

Les expropriations à effectuer conformément à cette Loi sont considérées comme des expropriations aux fins de réalisation de projets de logement au sens du deuxième paragraphe de l'article 3 de la Loi sur l'expropriation n° 2942 du 4/11/1983, et le paiement du premier acompte est effectué à hauteur d'un cinquième des montants déterminés selon ledit paragraphe. Les opérations d'expropriation des biens immobiliers dont la case de propriété est vide au registre foncier, ainsi que ceux dont l'héritier n'est pas déterminé, pour lesquels un administrateur judiciaire a été nommé, qui sont litigieux ou sur lesquels un droit réel limité a été établi, sont soumises aux dispositions du même article.

La Présidence/l'Administration/TOKİ est habilitée à obtenir un certificat d'hérédité, à faire nommer un administrateur judiciaire ou à procéder selon le dernier propriétaire enregistré au registre foncier pour l'exécution des opérations d'expropriation et d'autres opérations à effectuer conformément à cette Loi. En cas de décès du propriétaire enregistré au registre foncier, la Présidence/l'Administration/TOKİ peut obtenir un certificat d'hérédité pour l'opération d'expropriation et, si nécessaire, demander une rectification de l'enregistrement au registre foncier par voie de recours administratif ou judiciaire. En cas d'accord pour l'expropriation, un contrat et un procès-verbal de conciliation contenant également la renonciation et le consentement relatifs à l'enregistrement ou à l'annulation du bien immobilier sont établis entre la Présidence/l'Administration/TOKİ et les parties concernées, et sont envoyés au bureau du cadastre concerné pour assurer l'inscription d'office de l'expropriation au registre foncier.

Comme on peut le constater, des opérations peuvent être effectuées avec des pouvoirs très étendus, et il est nécessaire que les propriétaires et leurs héritiers suivent attentivement le processus afin de protéger le droit de propriété face aux opérations effectuées par la Présidence, l'Administration et la TOKİ.

Avocate médiatrice NURDAN HERİS