Situation actuelle et médiation pour la fixation du loyer dans le nouveau contexte

La hausse exorbitante des loyers a mis les locataires et les propriétaires face à face. Dans le cadre des récentes modifications législatives, la fixation du montant des loyers dans les nouveaux contrats de location devient également un sujet de controverse. L'avocate médiatrice Nurdan Heris a écrit pour 12punto sur les débats récents et cette nouvelle période.

Voici la première partie de l'article en deux volets de Me Heris :

PREMIÈRE PARTIE

Premières étapes de la fixation du loyer à la lumière des récentes réglementations

La relation de location est régie dans notre droit par le Code turc des obligations n° 6098, aux articles 299 à 378. La section concernant les locations de logements et de locaux commerciaux couverts, qui concerne de près la société, est régie par les articles 339 à 356. Ces réglementations seront examinées en tenant compte des dispositions de la loi n° 6325 sur la médiation dans les litiges civils.

Quel est l'objet de la relation de location et que signifie-t-elle ?

L'objet de la relation de location est un bien ; la « location de logement » est au cœur de l'actualité sociale, car elle répond avant tout au besoin de se loger.

La relation de location consiste en la remise à une autre personne du droit d'usage d'un bien appartenant à autrui, contre une certaine rémunération, dans le cadre des limites légales et du contrat établi entre les parties.

Qui sont les parties à la relation de location ?

Dans une relation de location, il y a le locataire d'un côté et le bailleur de l'autre. Le bailleur peut être le propriétaire ou une personne autorisée par le propriétaire.

Comment le loyer est-il déterminé ?

Au début de la relation de location, le montant du loyer peut être fixé librement. Ce montant peut être en livres turques ou en devises étrangères.

Le contrat de location prend-il fin à l'expiration de sa durée ?

Dans les locations de logements et de locaux commerciaux couverts, si le locataire ne donne pas de préavis au moins quinze jours avant la fin des contrats à durée déterminée, le contrat est considéré comme reconduit pour un an aux mêmes conditions. Quel que soit le nombre d'années pour lequel le contrat de location a été conclu, il s'agit d'une relation qui se poursuit par reconductions annuelles à l'expiration de la durée initiale.

Quel sera le montant du loyer lors de la période de location renouvelée ?

1. Si les parties ont déterminé le taux d'augmentation dans le contrat : Les accords des parties concernant le loyer à appliquer lors des périodes de location renouvelées sont valables à condition de ne pas dépasser le taux de « variation de la moyenne sur douze mois de l'indice des prix à la consommation » de l'année précédente. Cette règle s'applique également aux contrats de location d'une durée supérieure à un an.

2. Si les parties n'ont pas déterminé le taux d'augmentation dans le contrat : Si aucun accord n'a été conclu à ce sujet, le loyer est fixé par le juge en fonction de l'équité et de l'état du bien loué, sans dépasser le taux de « variation de la moyenne sur douze mois de l'indice des prix à la consommation » de l'année précédente.

Les parties peuvent-elles s'adresser directement au tribunal ?

Pour les nouveaux loyers des contrats de location renouvelés à partir du 1er septembre 2023, si les parties ne parviennent pas à un accord, elles sont tenues de s'adresser d'abord au Bureau de médiation ou de désigner volontairement un médiateur de leur choix, le sujet étant traité dans le cadre de la « médiation comme condition de recevabilité ». Elles peuvent effectuer cette démarche personnellement ou par l'intermédiaire de leurs avocats.

Que se passe-t-il si les parties ne font pas appel à un médiateur ?

Le recours à un médiateur avant le procès constitue une condition de recevabilité. Si une action en justice est intentée sans cette démarche, la demande sera rejetée sans examen au fond, car la condition de recevabilité n'est pas remplie.

Peut-on faire appel à un médiateur pour les litiges de fixation de loyer ouverts avant le 1er septembre 2023 ?

Pour les litiges de fixation de loyer ouverts avant le 1er septembre 2023, les parties peuvent demander un délai au tribunal pour bénéficier de l'institution de la médiation par une demande volontaire. Les dispositions de la médiation comme condition de recevabilité ne s'appliquent pas ici. Le juge peut suspendre l'instance dans l'attente de cette médiation. Si les parties ne parviennent pas à un accord, le procès peut reprendre là où il s'était arrêté. Si les parties parviennent à un accord, le litige devient sans objet après présentation de l'accord au tribunal, et comme le procès-verbal de médiation a valeur de titre exécutoire, les parties poursuivent désormais leurs relations dans le cadre de ce procès-verbal.

Quelle est la durée du processus de médiation ?

Le médiateur conclut la demande dans un délai de TROIS SEMAINES à compter de la date de sa désignation. Ce délai peut être prolongé d'une semaine au maximum par le médiateur en cas de nécessité.

Les délais de prescription et les délais de procédure courent-ils pendant le processus de médiation ?

Le recours à la médiation interrompt les délais de prescription et les délais de procédure. Ils recommencent à courir une fois le processus terminé.

Quelle est la situation pour la partie qui ne participe pas au processus de médiation sans motif valable ?

La partie qui, malgré la demande de l'autre partie et l'invitation du médiateur, ne participe pas à la première réunion sans motif valable et empêche ainsi la tenue de la réunion, sera tenue responsable de la totalité des frais de justice, même si le procès aboutit partiellement ou totalement en sa faveur, et aucun honoraire d'avocat ne sera prononcé en sa faveur.

Qu'obtient-on à l'issue de la médiation ?

Les discussions lors du processus de médiation sont confidentielles. En cas d'accord, le document établi a valeur de TITRE EXÉCUTOIRE (décision de justice). Si les parties ne remplissent pas leurs obligations malgré l'accord, la DÉCISION peut être mise à exécution après obtention d'une CLAUSE D'EXÉCUTION auprès du tribunal de paix.

Quel est le coût de la médiation ?

1. Lorsqu'une désignation est effectuée par le bureau de médiation en tant que condition de recevabilité ; en cas d'accord entre les parties : des honoraires de médiation sont payés en appliquant un taux de 6 % sur la différence entre le nouveau loyer et l'ancien. Ce montant peut être partagé équitablement entre les parties ou pris en charge par l'une d'entre elles. Ce montant ne peut être inférieur au tarif de deux heures fixé par le ministère.

2. Lorsqu'une désignation est effectuée par le bureau de médiation en tant que condition de recevabilité ; en cas de désaccord entre les parties : ce montant correspond au tarif de deux heures fixé par le ministère et est payé au médiateur par le ministère ; les parties n'effectuent aucun paiement.

3. Dans la médiation volontaire, les parties ont la possibilité de convenir librement d'un montant supérieur à la limite inférieure fixée par le ministère et au taux de 6 % appliqué au montant figurant dans l'accord. Si les parties ne parviennent pas à un accord dans le cadre de la médiation volontaire, le ministère ne verse aucune rémunération au médiateur. Les parties sont tenues de payer au médiateur le montant correspondant à la limite inférieure fixée par le ministère, c'est-à-dire le tarif de deux heures.

Que se passe-t-il si un accord est trouvé lors de la médiation ?

Les parties remplissent leurs obligations conformément au procès-verbal de médiation établi. Si les obligations ne sont pas remplies, les parties peuvent mettre la décision à exécution en obtenant une CLAUSE D'EXÉCUTION auprès du tribunal de paix.

Que se passe-t-il si aucun accord n'est trouvé lors de la médiation ?

Les parties s'adressent au tribunal, personnellement ou par l'intermédiaire de leurs avocats, pour faire fixer le nouveau loyer.

Quel tribunal est compétent ?

Les tribunaux de paix sont compétents pour la fixation du loyer.

AVOCATE MÉDIATRICE NURDAN HERIS