La 3e chambre civile de la Cour de cassation a rendu une évaluation importante dans le cadre d'affaires intentées au motif que le montant du loyer est inférieur aux prix du marché et aux loyers de référence. La chambre a décidé que, même si le contrat de location a été renouvelé récemment, il convient de vérifier si le montant fixé dans le contrat renouvelé reflète ou non les prix du marché.
Dans le dossier faisant l'objet de la décision, il a été avancé que le loyer mensuel de 22 000 lires payé en 2021 pour un local commercial loué à Istanbul depuis 2005 était inférieur aux prix du marché. Le propriétaire a intenté une action en fixation de loyer en demandant que le montant soit porté à 39 000 lires, en soulignant l'augmentation des loyers du marché.
Le tribunal de première instance a conclu qu'il n'était pas possible de procéder à une fixation selon les principes d'« équité et de bonne foi », au motif que le dernier contrat de location entre les parties avait été renouvelé en 2018 et que 5 ans ne s'étaient pas écoulés depuis ce contrat à la date de l'action en justice. Le tribunal a statué que le calcul devait être effectué conformément à la clause d'augmentation prévue dans le contrat. L'appel interjeté par le demandeur a également été rejeté par la 35e chambre civile de la Cour d'appel régionale d'Istanbul.
LA COUR DE CASSATION DÉNONCE UNE ENQUÊTE INCOMPLÈTE
La 3e chambre civile de la Cour de cassation, examinant le dossier en cassation, a annulé la décision du tribunal local, la jugeant contraire au droit. La chambre a rappelé que le Code turc des obligations prévoit qu'une action en fixation du montant du loyer peut être intentée à tout moment.
La décision précise que les accords des parties concernant le loyer à appliquer lors des périodes de location renouvelées sont valables à condition de ne pas dépasser le taux de variation basé sur les moyennes sur 12 mois de l'indice des prix à la consommation de l'année précédente. Il a été souligné que pour les contrats d'une durée supérieure à cinq ans ou renouvelés après cinq ans, le montant du loyer peut être déterminé de manière équitable en tenant compte du taux de l'indice, de l'état du bien loué et des loyers de référence.
La Cour de cassation a noté que, dans le cas d'espèce, considérer le contrat de 2018 comme le début de la relation locative n'était pas suffisant. La décision indique que la relation locative entre les parties a débuté en 2005 et que le contrat de 2018 a été établi, selon les allégations, davantage pour formaliser par écrit la relation existante que pour mettre à jour le montant du loyer.
Selon la chambre, le tribunal devait enquêter sur l'incertitude concernant la date du contrat de location et sur la question de savoir si le montant du loyer fixé était conforme aux prix de référence et du marché. La décision stipule que si l'on comprend que le loyer fixé dans le contrat renouvelé n'est pas conforme au prix du marché, le loyer peut être fixé selon l'équité et la bonne foi en tenant compte du début du premier contrat, même si 5 ans ne se sont pas écoulés depuis la signature du contrat renouvelé, sous réserve que les conditions soient remplies.
Il ne faut pas oublier que, même si 5 ans ne se sont pas écoulés depuis la signature du contrat renouvelé, il est nécessaire de fixer le loyer selon l'équité et la bonne foi, si les conditions sont réunies, en tenant compte des périodes écoulées depuis le début du premier contrat.
Dans l'arrêt de cassation, il est précisé qu'il convient d'enquêter, en obtenant un rapport complémentaire d'un collège d'experts, pour savoir si le loyer fixé dans le contrat daté de 2018 reflétait le prix du marché à cette époque. Il est indiqué que si la conformité au prix du marché est établie, une augmentation doit être appliquée en utilisant l'indice pour la période demandée ; dans le cas contraire, le loyer doit être déterminé selon l'équité et la bonne foi.
Source de l'actualité: 12punto
