Engagement d'expulsion et conditions de validité

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Comme le stipule clairement le Code turc des obligations n° 6089, il est possible pour les bailleurs de résilier les contrats de location de logements et de locaux commerciaux avant leur terme ou à leur échéance dans les cas expressément prévus par le Code turc des obligations.

C'est pourquoi, en raison de la hausse récente des loyers, nous constatons que les bailleurs demandent une augmentation des loyers pour les logements et les locaux commerciaux et, face au refus des locataires, engagent des procédures d'expulsion.

Cependant, avant d'engager une procédure d'expulsion, il est obligatoire de recourir à la médiation dans les litiges locatifs. Afin que les bailleurs puissent engager des procédures d'expulsion, l'obtention d'un engagement d'expulsion est une méthode fréquemment privilégiée, car elle permet de reconnaître certains droits prévus par le Code turc des obligations.

L'avocate Gizem Gonce, dans un article rédigé pour 12punto, explique la nature juridique de l'engagement d'expulsion, sa validité et les étapes d'expulsion pouvant être entreprises sur la base d'un engagement valide.

L'ENGAGEMENT D'EXPULSION ET SA NATURE JURIDIQUE

L'engagement d'expulsion est un acte par lequel le locataire s'engage par écrit envers le bailleur à libérer le bien immobilier à une date déterminée. Cette question est régie par le premier paragraphe de l'article 352 du Code turc des obligations comme suit :

« Si le locataire, après la remise des lieux loués, s'est engagé par écrit envers le bailleur à libérer les lieux à une date déterminée et ne l'a pas fait, le bailleur peut mettre fin au contrat de location en recourant à l'exécution forcée ou en intentant une action en justice dans un délai d'un mois à compter de cette date. »

Dans ce contexte, il est important de noter que l'engagement d'expulsion ne peut être établi que pour les locations de logements et de locaux commerciaux, et que la validité juridique de cet engagement est soumise à certaines conditions. Pour les contrats de location conclus sous le régime des dispositions générales du Code turc des obligations, les dispositions du premier paragraphe de l'article 352 du Code turc des obligations ne trouveront pas à s'appliquer et un engagement d'expulsion ne pourra être établi dans ce cadre.

L'objectif de l'engagement d'expulsion est que le locataire s'engage envers le bailleur à libérer les lieux à une date précise ; dans ce cadre, le bailleur a la possibilité de mettre fin à la relation locative sans avoir besoin d'un autre motif et sans être soumis à une obligation d'indemnisation.

Bien que la nature juridique de l'engagement d'expulsion écrit soit clairement réglementée par le Code turc des obligations, des débats subsistent dans la doctrine.

CONDITIONS DE VALIDITÉ DE L'ENGAGEMENT D'EXPULSION

Bien que la nature juridique de l'engagement d'expulsion donné par le locataire soit débattue dans la doctrine, les conditions de validité requises par le Code turc des obligations sont les suivantes :

L'engagement d'expulsion doit être écrit.

Il n'existe aucune restriction concernant la forme du contrat de location dans le Code turc des obligations. Une condition de forme est également requise pour l'engagement d'expulsion. Bien qu'aucun critère supplémentaire n'ait été défini à cet égard, un acte sous seing privé est considéré comme suffisant.

Afin d'écarter la possibilité que le locataire prétende que la signature n'est pas la sienne, il est important que ce texte d'engagement soit établi sous forme d'acte notarié.

Si le locataire n'est pas une personne unique, cet engagement doit être donné par tous les locataires en respectant ladite condition de forme. Dans le cas contraire, l'engagement d'expulsion n'a aucun effet juridique.

L'engagement doit être donné par le locataire ou son représentant autorisé.

Le locataire peut donner l'engagement d'expulsion personnellement, ou il peut être donné par son représentant autorisé muni d'un pouvoir explicite. Une condition de pouvoir spécial est requise pour qu'un engagement d'expulsion puisse être donné par procuration.

L'engagement doit contenir une déclaration du locataire selon laquelle il s'engage à libérer les lieux à une date déterminée.

Conformément aux dispositions relatives à l'engagement d'expulsion dans le Code turc des obligations, il est exigé que la date d'expulsion soit indiquée dans les engagements d'expulsion conclus par le locataire ou son représentant autorisé. L'engagement d'expulsion doit contenir une date précise et déterminable.

Conformément à l'arrêt de l'Assemblée générale des chambres civiles de la Cour de cassation du 28.09.2021, n° 2017/975 E. et 2021/1108 K., la question concerne la signature d'un texte imprimé en laissant vides tant la signature que les dates d'expulsion.

Bien que le remplissage ultérieur de ces espaces soit invalide, la preuve de ce fait incombe au locataire lui-même. Si le locataire ne parvient pas à prouver cette situation, l'engagement est considéré comme valide.

L'engagement doit avoir été donné après la remise des lieux loués au locataire. Le point le plus important concernant la remise de l'engagement d'expulsion est que les engagements d'expulsion donnés avant le contrat de location, et même ceux faits avant la remise des lieux au locataire bien que le contrat de location ait été conclu, sont considérés comme invalides.

Le Code turc des obligations a explicitement conditionné la validité des engagements d'expulsion à la remise effective des lieux loués. Dans ce contexte, on rencontre fréquemment des situations où la date de signature de l'engagement, tout comme la date d'expulsion, est laissée en blanc et remplie ultérieurement.

À cet égard, la jurisprudence de la Cour de cassation a précisé que la charge de la preuve incombe au locataire et qu'il doit en subir les conséquences s'il ne peut prouver la situation actuelle. D'autre part, le locataire a le droit de demander l'annulation de l'engagement conformément à l'article 39 du Code turc des obligations pour vice du consentement, suite à la signature de l'engagement sous la pression et la contrainte.

Le point le plus important à prendre en compte dans ces demandes d'annulation est qu'elles doivent être effectuées dans le délai de déchéance d'un an légalement requis.

PROCÉDURE D'EXPULSION BASÉE SUR UN ENGAGEMENT D'EXPULSION VALIDE

En présence d'un engagement d'expulsion écrit valablement conclu, le locataire est tenu de libérer les lieux loués à la date indiquée dans cet engagement et de les remettre au bailleur.

Si le locataire ne libère pas les lieux loués contrairement à l'engagement d'expulsion existant et valide, le bailleur a le droit de recourir à la voie de l'exécution forcée ou à la voie judiciaire pour l'expulsion.

L'engagement d'expulsion ne met pas fin automatiquement au contrat de location. Il est nécessaire d'engager une procédure d'exécution forcée avec demande d'expulsion ou d'intenter une action en justice avec demande d'expulsion dans un délai d'un mois à compter de la date à laquelle l'engagement d'expulsion a été donné. Par nature, ce délai est un délai de déchéance et est pris en compte d'office par le juge.

Procédure de demande d'expulsion par voie d'exécution forcée

Si le locataire ne libère pas les lieux loués à la date de l'engagement d'expulsion, il est nécessaire d'engager une procédure d'exécution forcée sans titre contre le locataire dans un délai d'un mois à compter de la date engagée, conformément à l'article 272 de la loi n° 2004 sur l'exécution et la faillite (« İİK »). Dans ce cadre, un délai d'opposition de sept jours commence à courir à compter de la notification de l'ordre d'expulsion au locataire par l'office des poursuites compétent, et en cas d'opposition dans ce délai, la poursuite sera suspendue.

Le bailleur a le droit d'intenter une action en justice devant le tribunal d'exécution pour la levée de l'opposition afin de poursuivre cette procédure dans un délai de 6 mois, ou une action en annulation de l'opposition devant le tribunal civil de paix dans un délai d'un an.

Si l'engagement d'expulsion a été signé devant notaire, le bailleur pourra intenter une action en levée d'opposition afin d'être plus rapide et pratique.

Si l'engagement d'expulsion n'a pas été signé devant notaire, le locataire ayant le droit de contester la signature, le tribunal compétent pour connaître de l'affaire en cas de contestation de la signature sera le tribunal civil de paix.

Procédure de demande d'expulsion par voie judiciaire

Si le locataire s'est engagé par un acte écrit et valide à libérer les lieux loués à une date convenue avec le bailleur, le bailleur a le droit d'intenter une action en expulsion contre le locataire devant le tribunal civil de paix compétent du lieu où se trouve l'immeuble dans un délai d'un mois à compter de la date indiquée dans cet engagement.

Il convient de souligner que le délai d'un mois mentionné dans le Code turc des obligations est un délai de déchéance et, s'il n'est pas utilisé, le bailleur ne peut demander l'expulsion de l'immeuble sur la base de l'engagement d'expulsion.

Un autre point à prendre en compte est que, conformément à l'article 353 du Code turc des obligations, si le bailleur a notifié au locataire, au plus tard dans le délai prévu pour l'introduction de l'action, qu'il libérera les lieux loués, le délai d'introduction de l'action sera considéré comme prolongé d'une année locative.

Par ailleurs, il est admis qu'en cas de changement de propriétaire des lieux loués pendant la durée de la relation locative, le nouveau propriétaire peut intenter une action en justice contre le locataire sur la base de l'engagement d'expulsion valide.

Situation de l'établissement d'un engagement d'expulsion conditionnel

La question de savoir si un engagement d'expulsion peut être établi sous condition est débattue. Conformément à l'article 170 du Code turc des obligations, il est indiqué que les contrats peuvent être établis sous condition, de sorte qu'il peut être convenu que les contrats de location prennent fin sous condition.

À titre d'exemple, un engagement d'expulsion peut être donné dans des cas tels que le non-paiement par le locataire de la dette de loyer afférente aux lieux loués jusqu'à la date déterminée, ou la vente des lieux loués à un tiers.

Selon une autre opinion, un tel engagement est invalide car la date d'expulsion est incertaine dans ce type d'engagement d'expulsion et il ne devrait y avoir aucun doute sur la date selon la loi.

Les engagements d'expulsion conditionnels donneront la possibilité de libérer les lieux loués avec la réalisation de la condition et seront exécutés dans les mêmes conditions que les engagements d'expulsion sans condition. Cependant, selon la pratique de la Cour de cassation, il est possible de soumettre l'engagement d'expulsion écrit à une condition.

« Arrêt de la 6e chambre civile de la Cour de cassation du 07.04.2009, n° E. 2009/1388 K. 2009/2938 ; « L'engagement d'expulsion sur lequel le bailleur demandeur s'appuie dans la poursuite est soumis à la condition du paiement des dettes de loyer et de charges. Conformément à la disposition de l'article 149 de l'ancien Code des obligations, si les contrats peuvent être conclus sous condition, il en résulte naturellement que les engagements d'expulsion peuvent également être établis sous condition.

Dans ce cas, l'engagement devient actuel avec la réalisation de la condition et la poursuite doit être engagée dans un délai d'un mois à compter de la réalisation de la condition. »

« 6e chambre civile de la Cour de cassation, n° 2015/11188 E. 2016/839 K. ; L'engagement d'expulsion conditionnel est valide conformément à l'ancien article 149 du Code des obligations et au nouvel article 170 du Code turc des obligations, et lie les parties.

Dans ce cas, l'engagement devient actuel avec la réalisation de la condition. Bien que le défendeur ait prétendu dans son opposition à la poursuite que les loyers avaient été payés selon la condition de l'engagement, l'engagement est devenu valide car le défendeur n'a pas pu prouver cette allégation avec un justificatif de paiement.

Dans ce cas, comme il est entendu que l'opposition faite à la poursuite engagée le 30/03/2015 dans le délai légal d'un mois à compter de la date d'expulsion, sur la base de l'engagement écrit donné pendant l'occupation des lieux, est injustifiée en raison de la réalisation de la condition, il n'est pas correct que le tribunal décide du rejet de l'affaire en invoquant l'invalidité de l'engagement établi sous condition, alors qu'il aurait dû décider de la levée de l'opposition. »

L'engagement d'expulsion est régi par l'article 352 du Code turc des obligations et les articles suivants, et offre la possibilité de mettre fin au contrat de location et de libérer les lieux loués sans être soumis à une obligation d'indemnisation supplémentaire.

L'engagement d'expulsion contient l'obligation de libérer les lieux loués à la date d'expiration du contrat de location et de les restituer au bailleur.

Cependant, si l'expulsion n'est pas effectuée conformément à la date de l'engagement, le droit du bailleur d'utiliser certaines voies légales pour protéger ses droits naît. Le bailleur a le droit de demander l'expulsion par voie d'exécution forcée ou d'intenter une action en justice dans les cas où le locataire ne respecte pas l'engagement.

L'un des points les plus importants à prendre en compte concernant l'engagement d'expulsion est le recours à la voie de l'exécution forcée ou judiciaire dans un délai d'un mois à compter de la date de l'engagement.

Ce délai est d'une grande importance pour la protection des droits des parties. Si le bailleur ne fait pas sa demande d'expulsion dans ce délai, il est confronté à la situation de perdre le procès.

En conclusion, l'engagement d'expulsion écrit figurant dans les contrats de location contient l'obligation du locataire de libérer les lieux loués à la date indiquée.

Le bailleur a le droit de protéger ses droits par voie d'exécution forcée ou judiciaire concernant les locataires qui ne respectent pas cet engagement. Cependant, le délai d'introduction de l'action ou d'engagement de la poursuite à prendre en compte dans ce processus revêt une grande importance pour la protection des droits juridiques des parties.

Source de l'actualité: 12punto

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