La loi sur les catastrophes, ses effets sur nos vies et nos biens (6)

QUELLE EST LA COMPÉTENCE FONDAMENTALE DU MINISTÈRE ?

Le ministère (ministère de l'Environnement et de l'Urbanisme) est habilité à déterminer les normes qui serviront de base aux opérations de planification de tout type et de toute échelle, y compris celles prévues par des lois spéciales, afin d'être utilisées dans les applications concernant les zones à risque, les zones de réserve de construction et les parcelles où se trouvent des structures à risque. Il est également autorisé, si nécessaire, à fixer ces normes par des décisions de planification, ou à élaborer, faire élaborer et approuver des plans et des projets d'aménagement urbain contenant des normes spécifiques.

Les plans d'urbanisme et de lotissement approuvés concernant les zones et parcelles relevant de cette loi sont publiés pendant quinze jours auprès de la direction provinciale compétente de l'Environnement, de l'Urbanisme et du Changement climatique. Les recours contre ces plans doivent être déposés auprès de la direction provinciale concernée dans le délai de publication, et les objections sont évaluées par le ministère dans un délai de cinq jours. En cas de rejet des recours, les plans deviennent définitifs à la date de la décision de rejet, sans qu'aucune autre procédure d'approbation ne soit nécessaire. On voit ici clairement à quel point les délais ont été fixés de manière restrictive. Le ministère publie l'avis pendant QUINZE JOURS ; dans ce délai, par exemple, une personne qui en prend connaissance le dernier jour ne pourra déposer son recours que ce même jour. Aucun délai supplémentaire n'est prévu pour les recours après la publication. Ce délai est très insuffisant. Étant donné que cela concerne des applications relatives à l'essence même du bien immobilier, telles que les zones d'urbanisme et les plans de lotissement, il est inévitable que la brièveté des délais entraîne des préjudices.

COMMENT LES ÉVALUATIONS SERONT-ELLES EFFECTUÉES ?

Dans le cadre de cette loi, les opérations d'évaluation des biens immobiliers soumis à transformation, y compris les structures vétustes situées sur ceux-ci, ainsi que les éléments accessoires (c'est-à-dire les structures pouvant appartenir à d'autres personnes), et l'évaluation des biens immobiliers qui seront créés par la transformation, sont effectuées ou font l'objet d'une commande par la Présidence, la TOKİ ou l'Administration.

QUELLES SONT LES CONDITIONS DU PRÊT DE RENFORCEMENT ?

Pour les structures situées en dehors des zones à risque et des zones de réserve de construction, mais dont il est techniquement établi qu'elles peuvent être renforcées aux fins prévues par cette loi, un prêt de renforcement peut être accordé par la Présidence à partir du compte spécial des projets de transformation, dans le cadre des procédures et principes déterminés par le Président. Ce prêt doit être utilisé exclusivement à des fins de renforcement et les conditions fixées doivent être remplies. Dans le cas contraire, son remboursement sera exigé conformément aux dispositions de la loi n° 6183 sur la procédure de recouvrement des créances publiques.

QUEL EST LE DÉLAI POUR INTENTER UNE ACTION EN JUSTICE ?

Contre les actes administratifs établis conformément à cette loi, une action en justice peut être intentée dans un délai de trente jours à compter de la date de notification, conformément à la loi n° 2577 du 6 janvier 1982 sur la procédure de justice administrative.

Dans ces procès, il ne peut être décidé de suspendre l'exécution. Par conséquent, les travaux et les procédures se poursuivront. En cas de dommages irréparables, il ne sera pas possible d'obtenir une réparation en nature, seule une obligation d'indemnisation financière pourra être imposée.

QU'EST-CE QUE L'INTERDICTION DE SAISIE ET DE MESURE CONSERVATOIRE ?

Si les biens immobiliers faisant l'objet d'opérations de transformation conformément à cette loi ont été transférés à l'entrepreneur chargé des travaux de construction sur la base d'un contrat de promesse de vente immobilière ou d'un contrat de construction en échange d'un apport en terrain, aucune saisie ou mesure conservatoire ne peut être appliquée à ces biens en raison des dettes de l'entrepreneur envers des tiers, jusqu'à l'établissement de la copropriété au nom des propriétaires, à l'exception des créances liées aux matériaux et à la main-d'œuvre de ces travaux de construction. CEPENDANT, si la copropriété n'est pas établie dans les SIX MOIS suivant le début des travaux, des saisies et des mesures conservatoires peuvent être appliquées à ces biens. Ce délai est donc limité à seulement 6 mois.

COMMENT S'EFFECTUE L'ENREGISTREMENT AU NOM DES PROPRIÉTAIRES AYANT CONVENU D'UN ACCORD ?

Les nouveaux biens immobiliers formés en fonction des applications relevant de cette loi sur les biens transférés à la Présidence, ou transférés à la TOKİ ou à l'Administration à la demande de la Présidence, sont enregistrés au registre foncier au nom des personnes physiques ou de leurs héritiers, ainsi que des personnes morales avec lesquelles un accord a été conclu, à la demande de la Présidence, de la TOKİ ou de l'Administration.

Le ministère est habilité à déléguer ses pouvoirs à la TOKİ ou à l'Administration concernant les travaux et procédures spécifiés dans cette loi, et à déterminer lesquels de ces travaux et procédures seront effectués par la TOKİ ou l'Administration.

QUAND LES ENTREPRENEURS PEUVENT-ILS VENDRE LEURS PARTS ?

Dans le cas où des personnes physiques ou des personnes morales de droit privé réalisent des applications dans les zones et parcelles relevant de cette loi, la vente des unités indépendantes revenant aux entrepreneurs chargés des travaux de construction peut être effectuée en fonction de l'avancement des travaux et sur autorisation de l'Administration. L'entrepreneur s'adresse à l'Administration pour obtenir l'autorisation de vendre les unités indépendantes lui revenant. L'Administration détermine le taux d'achèvement de la construction en effectuant une vérification sur place ou en contrôlant le système de contrôle de la construction, et informe le bureau du registre foncier concerné que la vente des unités indépendantes revenant à l'entrepreneur peut être effectuée à un taux inférieur de "dix pour cent" à ce taux d'achèvement. Pour la vente des unités indépendantes revenant à l'entrepreneur à un taux égal ou supérieur au taux d'achèvement de la construction, le consentement de tous les propriétaires est requis.

Je pense que le consentement obtenu au préalable de tous les propriétaires lors de la signature des autres contrats ne serait pas valide. Conformément à l'objectif de la loi, seuls les consentements obtenus par l'entrepreneur après avoir reçu l'autorisation de la Présidence/Administration devraient être considérés comme valides.

PROCÉDURE DE RÉSILIATION DU CONTRAT AVEC L'ENTREPRENEUR

Dans les zones et parcelles relevant de cette loi, si, après l'obtention d'un accord à l'unanimité ou après la "prise" d'une décision à la "majorité simple" des copropriétaires au prorata de leurs parts, les travaux de construction de la nouvelle structure n'ont pas commencé dans un délai d'un an pour des raisons imputables à l'entrepreneur, ou si les travaux ont été arrêtés à un certain niveau et que les activités de construction ne se poursuivent pas avec l'équipe et l'équipement nécessaires à l'achèvement du projet depuis au moins six mois, une décision peut être prise à la "majorité simple" des propriétaires au prorata de leurs parts pour résilier les contrats conclus.

Avec cette décision, une demande est adressée à la Présidence pour déterminer si les travaux de construction de la nouvelle structure ont commencé ou si les travaux se poursuivent avec l'équipe et l'équipement nécessaires à l'achèvement du projet. Si la Présidence constate les situations indiquées, elle met en demeure l'entrepreneur en lui accordant un délai de trente jours pour commencer ou poursuivre les travaux, sous peine de résiliation automatique des contrats à l'expiration de ce délai.

Malgré cette mise en demeure, si les travaux ne commencent pas ou ne se poursuivent pas, les contrats relatifs à la construction signés entre les ayants droit et l'entrepreneur sont considérés comme résiliés de plein droit à la date d'expiration du délai de trente jours, sans qu'il soit nécessaire d'envoyer une autre mise en demeure.

Après la résiliation, les contrats relatifs à la construction qui avaient été inscrits au registre des biens immobiliers sont radiés à la demande des propriétaires ou de la Présidence. Les dispositions générales du droit s'appliquent aux travaux effectués jusqu'à la date de résiliation, aux parts transférées, aux paiements effectués et aux autres questions.

Les paiements d'aide au loyer effectués par l'entrepreneur aux ayants droit jusqu'à la date de résiliation ne peuvent être réclamés aux ayants droit.

COMMENT LES ORGANISMES AGRÉÉS DANS LE CADRE DE LA LOI SERONT-ILS DÉTERMINÉS ?

Des organismes agréés par la Présidence peuvent exercer des activités concernant les applications relevant de cette loi, ainsi que la prise de décision et l'exécution de ces applications. Il est obligatoire que les organismes à agréer emploient des ingénieurs en génie civil, des ingénieurs géomètres, des architectes, des urbanistes, des experts en évaluation et des juristes. Les conditions que doivent remplir les organismes à agréer, le nombre et la qualification du personnel qui y travaillera, les procédures et principes de travail ainsi que d'autres questions sont déterminés par un règlement qui sera préparé par la Présidence, laquelle est habilitée à contrôler les activités de ces organismes.

QU'EN EST-IL DES PROCÈS EN PARTAGE JUDICIAIRE (İZALE-İ ŞUYU) ?

Après la démolition des structures relevant de cette loi, une action en justice peut être intentée conformément aux dispositions du Code civil turc n° 4721 pour mettre fin à l'indivision sur le bien immobilier devenu un terrain. En outre, la possibilité de résoudre le litige par le biais de la médiation avant d'intenter des procès en partage judiciaire pourrait accélérer le processus.

Cependant, le fait qu'une action en justice ait été intentée pour mettre fin à l'indivision ne constitue pas un obstacle à la prise de décision à la majorité simple des copropriétaires au prorata de leurs parts dans le cadre de cette loi, ni à l'exécution des opérations conformément à cette décision.

Avocate médiatrice NURDAN HERİS

Source de l'actualité: 12punto